Het woningtekort wordt veroorzaakt door demografische veranderingen en minder door bevolkingsgroei. Het aandeel eenpersoonshuishoudens neemt toe, terwijl we grote huizen blijven bouwen. Dit leidt tot een tekort aan kleinere en betaalbare woningen, vooral in landelijke regio's. Thuiswerken zou kunnen leiden tot minder druk in de steden, maar meer in landelijke gebieden. Pensionerende babyboomers kunnen een verhuisgolf veroorzaken en zo het probleem versterken. Dat meldt ABN AMRO.
Foto: Dreamstime.
We hebben meer huizen nodig, maar discussies belemmeren actie. De Nederlandse woningmarkt blijft spannend. De prijzen staan op recordhoogte en stijgen verder, terwijl het woningtekort toeneemt. Dit zorgt voor veel ontevredenheid en publieke discussies. De oplossing is eenvoudig; we moeten meer bouwen. Maar het bouwen van woningen is geen gemakkelijke taak. Nederland is een klein land met relatief veel mensen en weinig plek, het is dus lastig een geschikte plek te vinden. We willen namelijk het liefst naast woningbouw, ook de natuur beschermen, landbouwgrond houden, en onze eigen wijken niet te vol bouwen. Nieuwe bouwprojecten worden vaak tegengewerkt door tegenstrijdige belangen van verschillende groepen, met als resultaat dat bouwprojecten gemiddeld 8 tot 12 jaar duren van start tot sleuteloverdracht. En zo wordt het woningtekort alleen maar groter, en kan het zelfs oplopen tot 400,000 woningen binnenkort.
Iedereen zal de effecten van het woningtekort voelen. Hoewel vooral mensen zonder (geschikte) woning geraakt worden door het tekort, zal iedereen de gevolgen voelen omdat betaalbare woningen de basis zijn voor productiviteit en een sociale samenleving. Dit begint met kinderen die nog steeds bij hun ouders moeten wonen, wat voor beiden onaangenaam kan zijn. Misschien hebben ze een extra auto nodig, zodat het gezin ineens meer parkeerruimte nodig heeft. Het zou ook kunnen betekenen dat mensen afzien van lager betaalde banen in drukke gebieden, omdat hun lonen de woonkosten niet voldoende zouden dekken. Als gevolg daarvan zullen werkgevers meer problemen hebben om talent aan te trekken wat ten koste gaat van de productiviteit. Vooral voor de publieke sector kan dit problematisch zijn, als er plotseling minder buschauffeurs, leerkrachten, of politieagenten zijn.
Het woningaanbod is vaak niet aangepast aan de vraag. Als er gebouwd mag worden, zijn overheidseisen en financiële berekeningen vaak bepalend voor het type woning dat gebouwd wordt. Vanwege het overheidsquotum dat 2/3 van de woningvoorraad in een gemeente betaalbaar moet zijn, moeten nieuwbouwprojecten meestal ook aan dit quotum voldoen. Maar door de stijgende kosten zijn deze woningen meestal niet winstgevend en dus moeten ontwikkelaars hun winst halen uit het laatste derde deel. Dit betekent vaak grotere en/of luxere woningen bouwen. Het argument is vaak dat er ook vraag is naar deze woningen en dat er door doorstroming ergens anders weer ruimte ontstaat. Over verandering in de (verwachte) vraag wordt minder nagedacht in de planning van het aanbod. Aan de ene kant omdat het moeilijk is om veranderingen in de komende jaren te voorspellen, maar aan de andere kant ook omdat we een aanbodmarkt hebben en mensen gewoon kopen wat er is. En zo is het woningaanbod de afgelopen 20 jaar nauwelijks veranderd qua woningtypen en -grootte.
Er zijn genoeg woningen beschikbaar, behalve van de juiste
Het aantal woningen groeit sneller dan de bevolking, maar mensen gebruiken meer woonoppervlak. Als we het woningtekort nader bekijken, zien we dat niet kwantiteit het grootste probleem is, maar het soort woning dat iedereen wil. Zo willen de meeste mensen groter wonen dan vroeger de norm was. Sterker nog:hetaantal woningen per inwoner is nog nooit zo hoog geweest. Nederland heeft in augustus 2024 18 miljoen inwoners bereikt, met een voorraad van ongeveer 8,2 miljoen woningen. Dit zijn ongeveer 0,45 woningen per inwoner. Om dat in historisch perspectief te zetten: In 1950, toen koningin Juliana zei dat Nederland vol was, waren er ongeveer 10 miljoen inwoners en 2,2 miljoen woningen, oftewel 0,2 woningen per inwoner. Zoals getoond in grafiek 1, groeit de woningvoorraad sinds 120 jaar bijna ieder jaar sneller dan de bevolking waardoor het aantal woningen per inwoner ieder jaar toeneemt.[1] Anders gezegd, delen tegenwoordig zo'n 2,19 personen één woning, waar in 1950 nog gemiddeld 5 personen één woning deelden. Hoewel er dus steeds meer woningen per persoon zijn, wordt het tekort alleen maar groter.
Huishoudens worden sneller kleiner dan we kunnen bijbouwen. Het probleem is dat huishoudens steeds kleiner worden, sneller dan we woningen kunnen bijbouwen. Hierdoor neemt niet alleen de benodigde ruimte per persoon toe, maar ook het aantal woningen per inwoner. Grafiek 2 toont het gemiddeld aantal personen per huishouden (CBS) en het gemiddeld aantal personen per beschikbare woning. Hoewel er een parallelle trend is, blijft de kloof tussen de twee bestaan. Gemiddeld bestaat een Nederlands huishouden nu uit 2,14 personen, maar met de beschikbare woningen moeten rond 2,19 personen samen in één woning wonen. Dit lijkt een kleine kloof, maar bij 8,37 miljoen huishoudens leidt dit tot een tekort van ongeveer 370.000 woningen. De grootste drijfveer achter deze trend is het stijgend aantal eenpersoonshuishoudens. Zoals te zien is in grafiek 3, zijn inmiddels rond de 40% van alle huishoudens eenpersoonshuishoudens.
Bron: ABN AMRO
Groeiend gebrek aan kleine woningen